ΓΙΑ ΤΟΝ ΠΩΛΗΤΗ

Τι πρέπει να γνωρίζω για την διαδικασία πώλησης ενός ακινήτου?

Αρχικά, παίρνοντας την απόφαση να πουλήσουμε το ακίνητό μας, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνουμε είναι να ορίσουμε την «ζητούμενη τιμή», δηλαδή το ποσό εκείνο το οποίο πιστεύουμε ότι μπορεί να «πιάσει» το ακίνητό μας στη αγορά. Στα πλαίσια του ορισμού της τιμής πώλησης του ακινήτου μας στην αγορά θα πρέπει να ληφθούν σοβαρά οι παρακάτω παράγοντες:

  • Η θέση του (location)
  • Η παλαιότητα ακινήτου (έτος κατασκευής)
  • Η ποιότητα κατασκευής (από τα στατικά και την ποιότητα σκυροδέματος έως και το τελικό φινίρισμα)
  • Η κατάσταση του ακινήτου (τελευταία ανακαίνιση ή απαιτούμενη ανακαίνιση)
  • Ο όροφός του (υπάρχει διαφοροποίηση στην τιμή από όροφο σε όροφο)
  • Οι βοηθητικοί χώροι που διαθέτει το ακίνητο, όπως πάρκινγκ και αποθήκη
  • H τιμή πώλησης αντίστοιχων ακινήτων στην περιοχή
  • Οι προοπτικές ανάπτυξης και έργα υποδομής στην περιοχή
  • Η Αντικειμενική αξία του ακινήτου
  • Η τακτοποίηση βοηθητικών και ημιυπαιθρίων χώρων
  • Η πραγματική δόμηση να συμβαδίζει με την άδεια οικοδομής
  • Ο βασικός νόμος της αγοράς (Προσφορά- Ζήτηση)
  • Και ο χρόνος που θέλετε να πουληθεί. Η βιασύνη διαμορφώνει καθοδικά την τιμή του ακινήτου.

 

Το ακίνητο είναι από τα ακριβότερα και δυσκολότερα προϊόντα στην αγορά. Απευθυνόμενοι στο Μεσιτικό Λαφαζάνη έχετε έναν επαγγελματία δίπλα σας. Θα αξιολογήσουμε τη πραγματική αξία του σπιτιού σας και θα προωθήσουμε την πώληση του ακινήτου μέσω του δικού μας δικτύου και της καλύτερης προβολής του στον ημερήσιο τύπο και το διαδίκτυο. Έτσι πολλαπλασιάζετε τις πιθανότητες πώλησης και μικραίνετε το χρόνο επίτευξης του αποτελέσματος.

 

Μπορείτε να απευθυνθείτε σε πολλά μεσιτικά γραφεία, αλλά θα πρέπει να ξέρετε ότι όσοι λιγότεροι μεσίτες ασχολούνται με το ακίνητό σας τόσο καλύτερο για εσάς. Απευθυνθείτε επιλεκτικά σε σοβαρούς επαγγελματίες του χώρου, με συγκεκριμένες προτάσεις προβολής του ακινήτου σας έτσι ώστε να προβληθεί με σωστό τρόπο, φέρνοντας έτσι και τα αντίστοιχα αποτελέσματα. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να «κορεσθεί» το ακίνητό σας κατά την διαδικασία της πώλησης για όσο διάστημα βρίσκεται «εκτεθειμένο» στην αγορά.

 

Φροντίστε την εμφάνιση του ακινήτου, χωρίς να ξοδέψετε πολλά χρήματα. Επισκευάστε πιθανές ζημιές σε υδραυλικά, ηλεκτρικά, υγρασίες, ντουλάπια. Αν κρίνετε αναγκαίο βάψτε τους χώρους με φωτεινά χρώματα. Κάντε γενική καθαριότητα και απομακρύνετε άχρηστα αντικείμενα και έπιπλα που χαλάνε την εικόνα. Φωτίστε όλους τους χώρους, αφού μπορεί η υπόδειξη να γίνει ώρα χωρίς φυσικό φωτισμό. Ένα καλό αισθητικά αποτέλεσμα, πάντα κερδίζει τις εντυπώσεις ενός στον υποψήφιου αγοραστή.

 

Ετοιμάστε τον φάκελο του ακινήτου με το συμβόλαιο αγοράς, συστάσεις ιδιοκτησίας, τοπογραφικό, άδεια οικοδομής, κτηματολογικά έγγραφα, κατόψεις και στατικές μελέτες.

 

Απευθυνθείτε στον δικηγόρο σας για περαιτέρω βοήθεια από την αρχή της διαδικασίας, ο οποίος έτσι κι αλλιώς θα πρέπει να εμπλακεί και να παρευρεθεί στην διαδικασία σύναψης και υπογραφής των συμβολαίων.

Δικαιολογητικά Πώλησης

Ο πωλητής πριν την υπογραφή του Συμβολαίου, υποχρεούται να προσκομίσει στο Συμβολαιογράφο που θα το συντάξει, τα παρακάτω δικαιολογητικά:

 

  • Συμβόλαια Αγοράς του ακινήτου που να αφορούν και παλαιότερες μεταβιβάσεις.
  • Αντίγραφο Οικοδομικής Άδειας.
  • Τοπογραφικό του οικοπέδου του ακινήτου.
  • Σχέδια του ακινήτου (στατικά, κατόψεις, διάγραμμα κάλυψης).
  • Σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας (όπου απαιτείται).
  • Ταυτότητα – Α.Φ.Μ. – ΔΟΥ όλων των πωλητών-ιδιοκτητών. Στις φωτοτυπίες να σημειώνονται σημερινές διευθύνσεις και επαγγέλματα.
  • Φορολογική Ενημερότητα.
  • Ασφαλιστική Ενημερότητα αν ο πωλητής είναι φυσικό πρόσωπο που ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα ή είναι Διευθυντής ή διαχειριστής ή διευθύνων σύμβουλος ή μέλος Συνεταιρισμού ή Ένωσης Συνεταιρισμών. Επίσης αν η οικοδομή είναι νεοαναγειρόμενη ή έχει ανεγερθεί εντός της τελευταίας 10ετίας.
  • Ε9 που να δείχνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί.
  • Βεβαίωση ότι το εισόδημα του ακινήτου έχει δηλωθεί τα δύο τελευταία έτη στην δήλωση εισοδήματος Ε2, διαφορετικά υπεύθυνη δήλωση ότι το ακίνητο δεν αποφέρει εισόδημα στον ιδιοκτήτη.
  • Βεβαίωση ότι έχει πληρωθεί ο επιμεριστικός φόρος που αναλογεί στο ακίνητο που μεταβιβάζεται, εφόσον υπόκειται σε φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας (Αποδοχή Κληρονομιάς) & βεβαίωση ότι έχει καταβληθεί ο φόρος Δωρεάς, Γονικής Παροχής ή Κληρονομιάς, εφόσον έχει αποκτηθεί το ακίνητο με κάποιον από αυτούς τους τρόπους.
  • Πιστοποιητικό από τον αρμόδιο δήμο ότι δεν οφείλεται ΤΑΠ (τέλος ακίνητης περιουσίας.
  • Υποθηκοφυλακείο (πιστοποιητικό ότι δεν εκκρεμεί εις βάρος του ακινήτου του πωλητή υποθήκη – κατάσχεση – διεκδίκηση).
  • Κτηματολογικό απόσπασμα από το Γραφείο Κτηματολογίου στο οποίο ο Πωλητής έχει υποβάλλει δήλωση του Ν. 2308/85, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο.
  • Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης Κάθε συμβολαιογράφος για την κατάρτιση πράξεως αγοραπωλησίας ακινήτου υποχρεούται να μνημονεύσει στο συμβόλαιο τον αριθμό πρωτοκόλλου του ΠΕΑ και να επισυνάψει σε αυτό επίσημο αντίγραφο του ΠΕΑ για κτήρια συνολικού εμβαδού πάνω από 50 τ.μ.
  • Βεβαίωση Μηχανικού η οποία να πιστοποιεί την ταύτιση της πραγματικής εικόνας του ακινήτου, με αυτήν, η οποία είναι αποτυπωμένη στα συμβόλαια και στα επίσημα Πολεοδομικά Σχέδια του ακινήτου και δεν χρειάζεται περαιτέρω τακτοποιήσεις (νομιμοποιήσεις αυθαίρετων, βοηθητικών και ημιυπαιθρίων χώρων.
  • Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ακινήτων). Ο ιδιοκτήτης από 01/01/2015 υποχρεούται να προσκομίσει το αναφερθέν πιστοποιητικό το οποίο μπορεί να προμηθευτεί από το TAXIS (Ηλεκτρονικά). Αρμόδιος για την εξασφάλιση του πιστοποιητικού είναι ο λογιστής.

 

Επιπροσθέτως:

  • Ληξιαρχικές πράξεις θανάτου αν οι αναφερόμενοι στα συμβόλαια έχουν πεθάνει μετά το 1985.
  • Βεβαίωση ότι έχει καταβληθεί ο φόρος Δωρεάς, Γονικής Παροχής ή Κληρονομιάς, εφόσον έχει αποκτηθεί το ακίνητο με κάποιον από αυτούς τους τρόπους.

 

Για αγροτεμάχια εκτός σχεδίου & περιοχές – οικόπεδα δασικά:

  • Πράξη χαρακτηρισμού (άρθρου 14 του Ν.998(1979).
  • Κοινοποίηση & Δημοσίευση Πράξης χαρακτηρισμού.
  • Πιστοποιητικό Δασαρχείου.
  • Σε πολλές περιπτώσεις Πιστοποιητικό Αρχαιολογίας.
  • Αν έχει καθοριστεί σε παραθαλάσσιες περιοχές Πιστοποιητικό Χάραξης Αιγιαλίτιδας Ζώνης.
  • Προτείνεται να υπάρχει και το Πιστοποιητικό Οικοδομησιμότητας.
  • Βεβαίωση του αρμόδιου Γραφείου ΤΟΕΒ, για τα αγροτεμάχια που βρίσκονται σε περιοχές που λειτουργεί Οργανισμός Εγγείων Βελτιώσεων, ότι δεν οφείλονται εισφορές αρδευτικών τελών.
  • Βεβαίωση από τον αρμόδιο Δήμο περί μη οφειλής ληξιπροθέσμων οφειλών του ακινήτου για την εισφορά σε γη και χρήμα, εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που εντάχθηκε στο Σχέδιο Πόλεως σύμφωνα με το Ν. 1337/83 και έχει κυρωθεί Πράξη Εφαρμογής. Αν η Πράξη Εφαρμογής κυρώθηκε μετά τις 25.11.1994, ή δεν έχει ακόμη κυρωθεί, απαιτείται και Πιστοποιητικό από τον αρμόδιο Δήμο ότι έχει υποβληθεί από τον πωλητή Δήλωση Ιδιοκτησίας.
  • Άδεια της Επιτροπής του Ν. 1892/1990 εάν το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόρια περιοχή.

Έξοδα Μεταβίβασης Πωλητή

  • Παράβολο για τον Δικηγορικό Σύλλογο

Υπολογίζεται επί του αναγραφόμενου τιμήματος ως εξής:

1% μέχρι 44.000€

0,5% για το υπόλοιπο ποσόν

Η αμοιβή του Δικηγόρου για την παράσταση στο συμβόλαιο.

 

  • Μεσιτική αμοιβή 2 % επί της συμφωνηθείσας τιμής του ακινήτου

Στην αμοιβή Δικηγόρου, Συμβολαιογράφου και Μεσίτη έχουμε ΦΠΑ 23%.

 

  • Φόρος Υπεραξίας 15% (*Υπό αναστολή από 01/01/2015 εως 31/12/2016)

Από την  1η Ιανουαρίου 2014 μειώθηκε μεν ο φόρος μεταβίβασης για τους αγοραστές από το 10% στο 3% επί της «αντικειμενικής αξίας», πλην όμως επιβλήθηκε φόρος στον πωλητή ακινήτου, επί της «υπεραξίας», δηλαδή της διαφοράς ανάμεσα στην (αντικειμενική) αξία του χρόνου που το απέκτησε και στην (πραγματική = δηλούμενη) αξία την οποία εισπράττει σήμερα κατά την πώλησή του. Η διαφορά που προκύπτει, μετά από κάποια απομείωση, ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου, φορολογείται με συντελεστή 15%.